Votre frère vit dans la maison héritée de vos parents depuis des années, sans verser le moindre centime aux autres héritiers. Vous vous sentez floué, mais vous ne savez pas si la loi vous donne vraiment un levier. Elle vous en donne un – et il est solide.
En droit français, occuper seul un bien indivis sans compensation financière n’est pas une tolérance admise : c’est une situation que le Code civil encadre strictement, avec des mécanismes de recours concrets à votre disposition.
L’indemnité d’occupation est automatiquement due dès l’occupation exclusive
L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil est sans ambiguïté : l’héritier qui jouit privativement d’un bien indivis doit une indemnité d’occupation à l’indivision. Pas besoin d’un accord préalable ni d’une mise en demeure formelle pour que cette obligation existe – elle naît de l’occupation exclusive elle-même.
La Cour de cassation a réaffirmé ce principe dans un arrêt du 15 mars 2022, en qualifiant l’occupation d’un bien indivis sans contrepartie d’abus de droit. C’est un signal clair : la tolérance familiale ne peut pas indéfiniment tenir lieu de règle juridique.
Une seule exception existe : la convention contraire signée par tous les indivisaires, qui peut prévoir un usage gratuit pour une durée déterminée. En l’absence d’un tel accord écrit, votre frère doit une indemnité, point.
Loyer ou indemnité d’occupation : quelle différence dans le cas d’une succession?
Le loyer découle d’un contrat de bail entre un propriétaire et un locataire. Il suppose un accord explicite, un bailleur identifié, et un preneur extérieur à la propriété. Ce n’est pas du tout la situation qui vous concerne ici.
L’indemnité d’occupation entre indivisaires fonctionne sur un mécanisme différent : elle compense le déséquilibre créé lorsqu’un seul cohéritier occupe le bien au détriment des autres, qui ne peuvent ni l’habiter ni en tirer des revenus locatifs. Il n’y a pas de contrat, pas de bailleur, pas de locataire – uniquement des copropriétaires en indivision.
La personne redevable est l’indivisaire occupant, c’est-à-dire votre frère. Les bénéficiaires sont les autres héritiers, à proportion de leur quote-part dans l’indivision. Si vous êtes trois héritiers à parts égales et que votre frère occupe seul le bien, il doit une indemnité couvrant les deux tiers qu’il prive les autres d’utiliser.
Comment se calcule concrètement l’indemnité due par votre frère?
Le point de départ du calcul est la valeur locative du bien – autrement dit, le loyer mensuel que ce bien pourrait générer s’il était loué à un tiers sur le marché libre. Cette valeur est déterminée soit par comparaison avec des locations similaires dans le secteur, soit par un expert immobilier.
La Cour de cassation admet un abattement de 20 à 25 % sur cette valeur locative pour tenir compte du caractère précaire de l’occupation (arrêt Civ. 1re, 4 mai 1994, n°91-21.822). Cet abattement de base est presque systématiquement appliqué par les tribunaux.
D’autres abattements complémentaires peuvent s’ajouter selon les circonstances :
- Précarité de l’occupation : de 10 % à 30 % maximum
- État général dégradé du bien : jusqu’à 25 % supplémentaires
- Hébergement des enfants de l’occupant dans le logement : de 10 % à 20 % maximum
La formule retenue par les tribunaux est la suivante : indemnité mensuelle = valeur locative mensuelle × quote-part de propriété des indivisaires non-occupants. Exemple concret : pour une maison dont la valeur locative est estimée à 1 000 € par mois, après abattement de 20 % (soit 800 €), si vous êtes deux frères à 50 % chacun, l’indemnité due à votre quote-part s’élève à 400 € par mois.
Qui fixe le montant et comment le réclamer?
Deux voies s’offrent à vous. La première est l’accord amiable entre indivisaires : vous vous entendez sur un montant, éventuellement avec l’aide d’un expert immobilier mandaté conjointement, et vous formalisez cet accord par écrit. C’est la voie la moins coûteuse et la plus rapide.
Si votre frère refuse tout dialogue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien. Le juge nomme alors un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel, chargé d’évaluer la valeur locative et de proposer un montant. Le tribunal fixe ensuite l’indemnité par ordonnance ou jugement.
Avant d’en arriver là, adressez à votre frère une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant formellement le paiement d’une indemnité d’occupation. Cette démarche est utile à deux titres : elle constitue une preuve de votre réclamation et, selon les cas, peut interrompre la prescription qui court.
Jusqu’où remonter dans le temps : le délai de prescription à connaître
L’article 815-10 alinéa 3 du Code civil fixe un délai de prescription de 5 ans pour l’action en paiement de l’indemnité d’occupation. Au-delà de cette fenêtre, les sommes sont définitivement perdues, même si l’occupation dure depuis vingt ans.
Concrètement, si votre frère occupe la maison depuis 2015 et que vous agissez en 2025, vous ne pouvez réclamer que les indemnités courant à partir de 2020. Les cinq premières années sont prescrites et ne peuvent plus être réclamées en justice.
Le délai commence à courir à partir du moment où vous avez connaissance de l’occupation exclusive – ce qui, dans la plupart des successions, correspond à la date du décès du parent ou à la date d’ouverture de la succession. Agir vite protège vos intérêts financiers.
Fiscalité et options alternatives : ce qu’il faut savoir avant d’agir
Pour les cohéritiers qui la perçoivent, l’indemnité d’occupation est imposable au titre des revenus fonciers. Elle doit être déclarée comme telle, même si elle est versée dans le cadre d’une liquidation de succession ou d’un jugement. Ce point est souvent ignoré et peut entraîner un redressement fiscal a posteriori.
Vous avez légalement la possibilité de renoncer à réclamer cette indemnité ou d’accorder un usage gratuit du bien à votre frère pour une période déterminée. Cette décision appartient aux indivisaires : elle doit être formalisée par écrit pour éviter toute ambiguïté ultérieure.
Si les négociations s’enlisent, l’article 815 du Code civil vous offre un levier de sortie puissant : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Vous pouvez demander le partage judiciaire du bien, ce qui oblige à sa vente ou à son attribution à l’un des héritiers avec soulte. C’est souvent cette menace qui débloque les situations figées depuis des années.
L’indivision est un régime qui tient tant que tout le monde joue le jeu. Dès qu’un héritier en profite seul, la loi vous donne les outils pour rééquilibrer – ou pour en sortir.